住宅地产的土地使用权年限70年，商业地产的土地使用权年限40年。而且住宅具有其居住属性和社会福利的公共服务特性，在70年使用权后可以进行继续无条件的延后这是必然趋势；可商业地产的使用权到期是否会强行低价收回，或者是需要缴纳高额的土地作用权税是无法回避的话题。也就必然会使商业地产的使用权年限越接近到期时间的出售价格会越低，商业地产的投资回报率也就只能从租金回报来计算全寿命周期的回报率！

　　笔者用一种多因素分析的方法来计算商业地产的收益率：投资100万购买40年的商业地产，不考虑租金税收情况，计算动态投资回报率：

　　（1）每年以5%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为6万，第20年10万，第30年16万，第40年27万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为7.68%；

　　（2）其他条件不变，最终的补偿为200万的年投资回报率为7.96%；300万的为8.21%。而按第（1）个假设不变，而使用年限变成了35年，则投资回报率7.36%。

　　（3）每年以3%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为5万，第20年7万，第30年9万，第40年13万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为6.04%。

　　通过以上的不同的变量进行了大致的分析，可以得出的结论是：

　　假如投资初年的收益率接近4%，那么年增长租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，并且希望可以在到期后得到投入时的一倍以上的补偿。最终的商业地产动态收益率可以保持在6%～8%的投资回报，也算是一种不错的投资，超过了银行的利息，但弱于货币贬值或社会基准收益率。

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